Rynek · Poznań i powiat poznański · II kwartał 2026
Poznań buduje rekordowo, ale pozwoleń ma najmniej od dekady. Powiat przejmuje inicjatywę.
Co najnowszy raport Narodowego Banku Polskiego o poznańskim rynku mieszkaniowym oznacza dla właścicieli działek, inwestorów i deweloperów – w sześciu punktach.
- 12 766 zł/m² – średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w Poznaniu (+1% kw./kw., +2% r/r). W powiecie poznańskim 8 518 zł/m², czyli o 33% taniej – ale rośnie szybciej niż w mieście.
- 1 684 mieszkania oddane w Poznaniu w II kwartale – trzy razy więcej niż kwartał wcześniej.
- 527 pozwoleń na budowę mieszkań w Poznaniu – najmniej od dziesięciu lat. W powiecie 1 378 i drugi kwartał z rzędu więcej niż w mieście.
- +48% r/r nowych kredytów mieszkaniowych – popyt wrócił.
- Poznań traci mieszkańców (−1 912 w 2025 r.), powiat zyskuje (+5 138 saldo migracji). Grunty pod domy i małe osiedla w gminach wokół miasta mają za sobą trend demograficzny.
1. Ceny: miasto stoi, powiat dogania
Na rynku pierwotnym w Poznaniu za metr kwadratowy mieszkania płacono w badanym okresie (marzec–maj 2026) średnio 12 766 zł. To wzrost o nieco ponad 1% wobec poprzedniego notowania i o ponad 2% rok do roku – czyli, po odliczeniu inflacji, stabilizacja. Deweloperzy wołają więcej: średnia cena ofertowa na 1 czerwca to 13 909 zł, o 1 143 zł (ponad 8%) powyżej cen, po jakich faktycznie dochodzi do umów. Tak duża różnica oznacza, że jest przestrzeń do negocjacji – a dla sprzedających grunt, że deweloperzy nie liczą już na szybkie podwyżki cen mieszkań.
W powiecie poznańskim nowe mieszkanie kosztuje średnio 8 518 zł/m² – o 33% mniej niż w Poznaniu. Ale to podmiejskie ceny rosły w tym kwartale szybciej (+2% kw./kw.). Różnica w cenie między miastem a powiatem powoli się zmniejsza.
Ciekawa jest też mapa cen wewnątrz miasta. Najdrożej na Starym Mieście (17 386 zł/m²), na Wildzie (15 529 zł) i Jeżycach (14 000 zł). Najtaniej w nowym budownictwie na Podolanach (10 904 zł), Naramowicach (10 939 zł) i w rejonie Starołęka–Minikowo–Marlewo (11 298 zł). Rozpiętość prawie 6 500 zł/m² w granicach jednego miasta to argument, by wyceniać grunt pod zabudowę nie „po poznańsku”, tylko po cenach z konkretnego osiedla.
2. Podaż: rekordowe oddania, ale deweloperzy nie zdążyli uzupełnić oferty
II kwartał przyniósł w Poznaniu aż 1 684 mieszkania oddane do użytku – trzykrotnie więcej niż w I kwartale (533) i o 82% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie oferta deweloperów na 1 czerwca skurczyła się o 224 mieszkania wobec marca i o 600 mieszkań wobec czerwca 2025. Sprzedaż (liczona jako umowy deweloperskie) wzrosła o ok. 14% kwartał do kwartału. Mieszkania schodzą szybciej, niż pojawiają się nowe.
Budowy ruszyły: w Poznaniu rozpoczęto 1 367 mieszkań (+39% kw./kw.), w powiecie 1 083 – ponad dwa razy więcej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. Deweloperzy wracają na plac budowy, ale żeby budować, muszą mieć pozwolenia. I tu zaczyna się najciekawsza część raportu.
3. Pozwolenia: Poznań z najgorszym wynikiem od dekady
Liczba pozwoleń na budowę mieszkań wydanych deweloperom w Poznaniu spadła w II kwartale o 24% do 527 – to najniższy wynik w ostatnim dziesięcioleciu. W tym samym czasie powiat poznański wydał 1 378 pozwoleń (+31% kw./kw.) i drugi kwartał z rzędu wyprzedził miasto.
Dla właściciela gruntu to kluczowa informacja. Pozwolenie na budowę to przyszła podaż – jeśli w mieście brakuje działek z pozwoleniami, a sprzedaż rośnie, deweloperzy będą szukać terenów poza granicami Poznania. Tak dzieje się już teraz: w I półroczu 2026 r. 79% pozwoleń w powiecie dotyczyło mieszkań na sprzedaż i wynajem, czyli zabudowy deweloperskiej, a nie domów budowanych na własne potrzeby.
4. Domy: powiat buduje ich osiem razy więcej niż miasto
W budownictwie indywidualnym obraz jest jednoznaczny. W I półroczu 2026 r. w powiecie poznańskim oddano 604 domy i rozpoczęto budowę 574 kolejnych (+11% r/r). W Poznaniu – odpowiednio 81 i 117. Inwestorzy prywatni uzyskali w powiecie 612 pozwoleń na budowę domów, o 13% więcej niż rok wcześniej.
W praktyce oznacza to stały popyt na działki budowlane pod zabudowę jednorodzinną w gminach wokół Poznania – nie tylko ze strony deweloperów, ale i rodzin, które budują dla siebie. Z danych o sprzedaży nowych mieszkań w powiecie widać zresztą, że kupujący wybierają tam przede wszystkim lokale 40–60 m² (aż 59% transakcji) – podmiejski rynek to rynek pierwszego mieszkania i rodzinnego domu, nie apartamentów.
5. Popyt ma paliwo: kredyty +48% rok do roku
W II kwartale 2026 r. w Poznaniu zawarto 2 338 umów kredytu mieszkaniowego na łączną kwotę ok. 1,2 mld zł. To wzrost o 15% kwartał do kwartału i aż o 48% rok do roku (wartościowo +51%). Przeciętne wynagrodzenie w poznańskich przedsiębiorstwach sięgnęło 10 686 zł brutto (+7,4% r/r), a bezrobocie wynosi 1,6%. Za jedną przeciętną pensję kupuje się 0,84 m² nowego mieszkania – niewiele, ale dochody rosną szybciej niż ceny, więc dostępność powoli się poprawia.
Dla rynku gruntów to sygnał, że deweloperzy mają komu sprzedawać. A skoro sprzedaż idzie, a oferta topnieje, będą potrzebować nowych terenów.
6. Demografia: ludzie wyprowadzają się z miasta – i to jest trend, nie epizod
Poznań miał na koniec 2025 r. 534,2 tys. mieszkańców – o 1 912 mniej niż rok wcześniej i o 3,8% mniej niż w 2010 r. Saldo migracji stałej jest ujemne (−353), podczas gdy Kraków, Gdańsk i Wrocław przyciągają nowych mieszkańców. Powiat poznański w tym samym czasie urósł o 39% – z 330 tys. do 459 tys. osób – głównie dzięki migracji (+5 138 osób w 2025 r.).
NBP nazywa to wprost suburbanizacją: mieszkańcy przenoszą się do gmin ościennych w poszukiwaniu wyższego komfortu życia i niższych kosztów, a praca hybrydowa ograniczyła codzienne dojazdy. Dla gruntów pod zabudowę w 17 gminach powiatu to najtrwalszy z opisanych w raporcie czynników – działa od piętnastu lat i nic nie wskazuje, by miał się odwrócić.
- Grunt w powiecie poznańskim jest dziś w lepszej pozycji negocjacyjnej niż rok temu. Deweloperzy mają popyt (kredyty +48%), kurczącą się ofertę i coraz mniej pozwoleń w mieście.
- Liczy się plan, nie tylko lokalizacja. Pozwolenie na budowę to dziś wąskie gardło – działka z obowiązującym planem miejscowym (albo w strefie zabudowy nowego planu ogólnego) jest warta wyraźnie więcej niż sąsiednia bez takiej podstawy.
- Wyceniaj po cenach z okolicy, nie z miasta. Rozpiętość 10 900–17 400 zł/m² w samym Poznaniu pokazuje, jak bardzo wartość gruntu zależy od tego, po ile sprzeda się mieszkania zbudowane właśnie tu.
- Mniejsze lokale, domy i bliźniaki – to produkt, który w powiecie realnie się sprzedaje. Chłonność działki warto liczyć pod taki program.